Cara Menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHBT

Cara menghitung BPHTB rumah dan tanah baru maupun bekas waris dan hibah. Kabar Gembira, Anda Mendapatkan Tanah Warisan! Anda mendapatkan hak tanah warisan? Tentu ini adalah kabar yang menyenangkan bukan? Tapi, Anda harus menunda kesenangan Anda untuk sesaat karena tanah warisan tersebut ada bea BPHTB yang dikenakan dan Anda harus membayarnya. Lantas apa yang dimaksud dengan BPHTB dan bagaimana cara mengurus BPHTB rumah baru atau waris tahun 2019, simak penjelasan lengkapnya dalam artikel ini.

Pengertian BPHTB

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Tahukah Anda, setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli.

Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB. Termasuk tanah warisan Anda juga dikenakan biaya BPTHB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB).

Pasal 2 Undang-undang BPHTB menyebutkan bahwa yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Adapun, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:

1. Jual beli

2. Tukar-menukar

3. Hibah

4. Hibah wasiat

5. Waris

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

8. Penunjukan pembeli dalam lelang

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

10. Penggabungan usaha

11. Peleburan usaha

12. Pemekaran usaha

13. Hadiah.

Namun, dari Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat Indonesia adalah:

● Jual beli

● Tukar-menukar

● Hibah (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup)

● Hibah wasiat (perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun berlaku setelah pemberi

● hibah wasiat meninggal dunia) dan

● Waris.

Cara Menghitung BPHTB Rumah / Tanah Baru

Bagi first time buyer, membeli rumah baru kenyataannya tidak semudah membalikkan telapak tangan. Selain harga dan bukti legalitas yang akurat, Anda juga dituntut untuk cermat dalam urusan perpajakan. Mengapa demikian? Pajak dan besaran biayanya memang harus diteliti dengan tepat agar tak menjadi bumerang di lain hari. Untuk memandu Anda dalam urusan pajak beli properti, berikut saya tampilkan simulasinya.

Contoh Perhitungan Besaran BPHTB untuk rumah baru

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

● Harga Tanah: 200m2 x Rp700.000 = Rp140.000.000

● Harga Bangunan: 100m2 x Rp600.000 = Rp60.000.000 +

● Jumlah Harga Pembelian Rumah: = Rp200.000.000

● Nilai Tidak Kena Pajak *) = Rp60.000.000 –

● Nilai untuk penghitungan BPHTB = Rp140.000.000

● BPHTB yang harus dibayar

5% : 5% x Rp140.000.000 = Rp7.000.000

Perhitungan Besaran PBB Rumah Baru

Sebuah rumah dengan bangunan 100m2 berdiri di atas lahan 200m2. Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

● Harga tanah : 200m2 x Rp700.000 = Rp140.000.000

● Harga Bangunan : 100m2 x Rp600.000 = Rp60.000.000 +

● NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp200.000.000

● NJOP Tidak Kena Pajak = Rp12.000.000

● NJOP untuk penghitungan PBB = Rp188.000.000

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000 = Rp37.600.000

Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang

0,5% x Rp37.600.000 = Rp188.000

Faktor Pengurangan / Stimulus = Rp15.000 –

PBB YANG HARUS DIBAYARKAN = Rp173.000.

Perhitungan Besaran PPN

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN akan dikenakan kepada pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak.

Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.

Untuk rumah baru, nominal PPN dibebankan sebesar 10% dari harga jual rumah. Berdasarkan informasi terbaru, rumah yang dikenakan PPN apabila harganya diatas Rp36 Juta.

Jadi, apabila Anda membeli rumah baru di Depok seharga Rp400 Juta, maka pengenaan PPN-nya adalah Rp40 Juta.

Cara Menghitung BPHTB Hibah, Waris atau Jual Beli Waris, Bekas

Persyaratan yang harus anda siapkan adalah sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB

2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan untuk mengecek

3. kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB.

4. Fotokopi KTP Wajib Pajak

5. Fotokopi STTS/Bukti ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013) untuk mempermudah melakukan penagihan, jika masih ada piutang PBB, karena Biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan.

6. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C atau Girik) untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan.

7. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah yang dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.

8. Fotokopi Kartu Keluarga.

Cara Menghitung BPHTB

Berbeda dengan perhitungan BPHTB jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) atau harga transaksi. Perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh, NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp350.000.000. Sementara itu, untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp300.000.000.

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasi, bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Contoh Perhitungan BPHTB

Seorang suami meninggal dan memiliki sebidang tanah kosong di daerah Tangerang. Ahli waris, dalam hal ini adalah istri dan anak-anaknya akan mengurus balik nama. Karena proses balik nama tersebut maka para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.

Data tanah objek warisan tersebut adalah sebagai berikut:

● Luas tanah 1.000 m2

● NJOP = Rp800.000 per m2

● NPOP = 1.000 x Rp800.000 = Rp800.000.000 sama dengan NJOP total

● NJOPTKP waris adalah Rp300.000.000 (Tangerang)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

● BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

● BPHTB = 5 % x (Rp800.000.000 – Rp300.000.000) = Rp25.000.000

● (Biaya BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp25.000.000).

Dalam praktiknya, penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya. BPHTB waris harus dibayar pada saat warisan terbuka atau pada saat terjadinya peralihan hak atas tanah yang dimaksud. Mengenai saat peralihan hak atas tanah ini, apabila Anda mengacu pada hukum waris, saat beralihnya hak atas tanah tersebut adalah pada saat Pewaris meninggal dunia.

Oleh karena itu, perhitungan pajaknya menggunakan perhitungan pada tahun Pewaris tersebut meninggal dunia. Sekian ulasan mengenai cara menghitung BPHTB Rumah dan Tanah Baru maupun Bekas Waris dan Hibah yang dapat kami tuliskan kali ini, semoga apa yang kita pelajari dalam artikel ini bisa bermanfaat kedepannya.